Budowa domu - procedury krok po kroku
1. Zakup działki budowlanej - zanim zakupisz działkę sprawdź stan prawny działki w Księdze Wieczystej (Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwy dla miejsca położenia działki), czy grunt nie jest obciążony długami, czy działka nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym np. czy właściciele sąsiadujących działek nie są uprawnieni do korzystania z przejazdu; odpis z księgi wieczystej jest ważny 3 miesiące od daty wydania,
- pamiętaj: umowa kupna musi mieć formę aktu notarialnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. - uzyskaj w lokalnym urzędzie informację, czy gmina ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego:
wariant I - jeśli taki plan jest, składasz wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
wariant II - jeśli planu nie ma, składasz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. We wniosku podajesz rodzaj inwestycji i orientacyjną charakterystykę obiektu tj. opis budynku, powierzchnie, planowane zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków. Do wniosku musisz dołączyć mapę geodezyjną z zaznaczeniem granic działki.
2. Wybór projektu - projekty indywidualne - zamówione u uprawnionego architekta dają poczucie współtworzenia i posiadania produktu niepowtarzalnego (należy podpisać umowę z architektem i określić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy),
- projekty gotowe - zakupione w jednym z wielu biur, czy pracowni projektowych dają możliwość wyboru najwłaściwszego rozwiązania. Z pewnością znacznie tańsze od indywidualnych, dopuszczają zmiany w zakresie aranżacji wnętrza i zastosowanych materiałów. Przed zakupem należy sprawdzić, czy wybrany projekt jest zgodny z wytycznymi podanymi w Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każdy projekt gotowy zostanie włączony w skład projektu budowlanego dopiero po zaadaptowaniu go do warunków miejscowych (dostosowania fundamentów do parametrów gruntowych) przez uprawnionego projektanta oraz wykonaniu projektu zagospodarowania działki. Projektant adaptujący może wprowadzić zmiany w projekcie gotowym, które wykraczają poza zakres podany w projekcie, ale wyłącznie po uzyskaniu zgody autora.
3. Pozwolenie na budowę - Należy złożyć wniosek do właściwego organu administracji architektoniczno - budowlanej. Do wniosku (gotowy formularz) o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
- projekt budowlany w 4 egzemplarzach wraz z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczegółowymi,
- oświadczenie stwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest wymagana). - Uzyskane pozwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 2 lata, wówczas jej wznowienie wymaga wydania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.
- Organ udzielający pozwolenia na budowę wydaje inwestorowi dziennik budowy w ciągu 3 dni od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna.
- Wykonanie przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych i elektroenergetycznych nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia właściwemu organowi administracyjnemu (w starostwie). Zgłoszenie określa rodzaj, zakres i sposób wykonania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji wykonanym przez projektanta z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
4. Zgłoszenie o rozpoczęciu budowy
Na minimum 7 dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić właściwy organ (starostwo) o terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia (gotowy formularz) dołączamy oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową i inspektora nadzoru (jeśli będzie wymagany lub sami go powołamy), zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego oraz informacje zawierające dane bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
5. Roboty budowlane
Inwestycja może być realizowana w dwojaki sposób: - systemem zleconym - zawieramy umowę cywilno-prawną (określa zakres i terminowość robót, wysokość i sposób płatności) z firmą budowlaną i to ona ponosi odpowiedzialność za zgodną z projektem i poprawną technicznie realizację obiektu oraz za prowadzenie stosownej dokumentacji budowy. W tym systemie inwestor może dodatkowo powołać uprawnioną osobę, która będzie pełniła funkcję inspektora nadzoru (kontrola poprawności wykonywania robót, odbioru robót),
- systemem gospodarczym - wówczas inwestor we własnym zakresie podejmuje wszelkie działania organizacyjne i techniczne związane z realizacją domu, może też we własnym zakresie wykonywać część prac pomocniczo - wykończeniowych, co obniża koszty. Należy pamiętać, że w przypadku realizacji domu tym systemem na inwestorze spoczywa odpowiedzialność ustanowienia kierownictwa budowy. Kierownik budowy w świetle przepisów Prawa Budowlanego musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane.
6. Przejęcie budynku do użytkowania
O zakończeniu budowy należy powiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia musimy dołączyć: - oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem, warunkami zawartymi w pozwoleniu na budowę, obowiązującymi przepisami i normami,
- oryginał dziennika budowy,
- oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy,
- protokoły badań i odbiorów technicznych (m. in. przewodów kominowych, przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych),
- powykonawczą inwentaryzację geodezyjną,
- jeśli w zrealizowanym obiekcie zostały wprowadzone zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład projektu wraz z naniesionymi i potwierdzonymi przez uprawnionego projektanta zmianami.
|
